Denkmalimmobilien – Steuern sparen & Vermögen aufbauen
Inflation und die wachsende Rentenlücke
Die Inflation wirkt wie ein stiller Vermögensräuber. Während Preise für Konsumgüter, Dienstleistungen und Wohnen stetig steigen, bleibt die gesetzliche Rente hinter dieser Entwicklung zurück. Das Ergebnis: Die Rentenlücke wird immer größer – besonders für Gutverdiener, die sich auf Versorgungswerke oder die gesetzliche Rente verlassen. Wer heute nichts unternimmt, riskiert im Alter einen deutlichen Kaufkraftverlust.Immobilie als Alternative
Immobilien gelten seit jeher als einer der sichersten Wege, Vermögen aufzubauen und sich gegen Inflation abzusichern. Wohnen ist ein Grundbedürfnis – die Nachfrage nach Wohnraum bleibt bestehen, selbst in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit. Im Gegensatz zu volatilen Märkten wie Aktien oder Fonds bieten Immobilien Stabilität und planbare Einnahmen. Mietsteigerungen gleichen langfristig die Inflation aus. Für Anleger mit mittlerem bis hohem Einkommen eröffnet sich hier eine attraktive Möglichkeit: die Investition in eine Denkmalimmobilie.Was ist eine Denkmalimmobilie?
Denkmalgeschützte Immobilien sind Gebäude, die vom Staat unter Schutz gestellt wurden, weil sie das Stadtbild prägen und historische Bedeutung haben.
Sie werden nach strengen Vorgaben kernsaniert: außen bleibt die Fassade erhalten, innen entsteht ein moderner Neubau-Standard.
Das Besondere: Die Sanierungskosten können zu 100 % von der Steuer abgesetzt werden.
Für Gutverdiener mit Spitzensteuersatz sind die Effekte besonders stark. Wer jährlich hohe Steuerzahlungen leistet, kann mit einer Denkmalimmobilie einen Teil dieser Abgaben direkt in die eigene Altersvorsorge umlenken.
Ihre steuerlichen Vorteile
| Nutzung | Gesetzliche Basis | Abschreibung | Zeitraum |
|---|---|---|---|
| Vermietung | § 7h, § 7i EStG | 100 % der Sanierungskosten | 12 Jahre (8×9 %, 4×7 %) |
| Eigennutzung | § 10f EStG | 90 % der Sanierungskosten | 10 Jahre (9 % p.a.) |
| Altbausubstanz | § 7 Abs. 4 EStG | 2,5 % (Baujahr <1925), sonst 2 % | bis zu 50 Jahre |
Zusätzliche Förderungen: KfW-Programme für energieeffiziente Sanierungen können ergänzend genutzt werden.
Für wen lohnt sich die Denkmalimmobilie?
- ✔ Gutverdiener ab ca. 80.000 € (ledig) bzw. 140.000 € (verheiratet)
- ✔ Ärzte, Zahnärzte, Anwälte, Unternehmer
- ✔ Anleger, die Vermögen aufbauen & gleichzeitig Steuern sparen möchten
- ✔ Personen, die inflationssichere Anlagen bevorzugen
Wichtig: die richtige Standortwahl
Die Auswahl des richtigen Standorts ist entscheidend für den langfristigen Erfolg und die Wertstabilität der Investition. Wichtige Kriterien sind:
- Städte mit langjährig positiver Einwohnerentwicklung
- Universitätsstädte
- Gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung
Praxisbeispiel
für einen verheirateten Arzt mit 280.000 € Bruttoeinkommen, der eine Denkmalimmobilie in Potsdam erwirbt:Ausgangsdaten
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Beruf: Arzt, verheiratet
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Bruttoeinkommen: 280.000 € jährlich
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Spitzensteuersatz: ca. 42 % + Soli (vereinfacht)
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Objekt: Denkmalimmobilie Potsdam
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Kaufpreis gesamt: 691.000 €
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Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Finanzierungskosten): 58.735 €
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Gesamtinvestition: 749.735 €
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Finanzierung: 100 % Bankdarlehen (Annahme)
Steuerliche Betrachtung
Bei Denkmalimmobilien sind bis zu 90 % des Kaufpreises Sanierungskosten steuerlich absetzbar.
Hier rechnen wir konservativ mit 70 % Sanierungsanteil = ca. 480.000 €.
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Sonder-AfA nach § 7h/7i EStG:
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8 Jahre lang 9 % = 43.200 € p.a.
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4 Jahre lang 7 % = 33.600 € p.a.
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Gebäude-AfA (Rest 30 % von 691.000 € ≈ 207.000 € bei Baujahr <1925, 2,5 % p.a.):
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ca. 5.175 € p.a.
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Gesamte steuerliche Abschreibung in den ersten 8 Jahren:
43.200 € + 5.175 € = 48.375 € jährlich
Einnahmen & Cashflow
Mieteinnahmen: laut Kalkulation ca. 12–16 €/qm möglich (angenommen 120 qm → 1.800 € mtl. → 21.600 € p.a.)
Laufende Kosten: ca. 6 % Risikoabschlag (Hausverwaltung, Rücklagen, Instandhaltung).
Der Großteil der Finanzierung wird also durch:
Steuervorteile (~21.000 €/Jahr in den ersten Jahren)
Mieteinnahmen (~21.000 €/Jahr)
getragen. Der Eigenaufwand des Investors bleibt damit gering.
Vermögensentwicklung nach 20 Jahren
Immobilienwert (angenommen 3 % Wertsteigerung alle 3 Jahre): ca. 850.000 €
Restschuld: ca. 314.000 €
Nettovermögen: ca. 536.000 €
Liquiditätsvorteil: rund 240.000 € (Steuern + Mieten über 20 Jahre berücksichtigt)
Steuerlast senken – Vermögen aufbauen
Wer als Arzt, Zahnarzt, Unternehmer oder Führungskraft hohe Steuern zahlt, hat durch Denkmalimmobilien eine doppelte Chance: Einerseits reduzieren Sie Ihre Steuerlast erheblich, andererseits schaffen Sie einen inflationsgeschützten Sachwert.
Die Frage lautet daher: Möchten Sie weiterhin Ihre Steuerlast voll ans Finanzamt überweisen – oder einen Teil davon in den eigenen Vermögensaufbau investieren?
Nutzen Sie Ihre Steuerlast für den eigenen Vermögensaufbau
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